Готовимся к общему собранию жильцов
Первый шаг, который необходимо предпринять всем собственникам квартир, - это устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ управления домом (п.З ст.161 Жилищного кодекса РФ).
Только на таком собрании (не на лавочке у подъезда и не на кухне у соседа) можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это придется платить.
Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая жилая площадь квартир в вашем доме составляет 12 ООО кв.м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть 6 ООО кв. м и более. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу, району, поселку и т.д.), представители муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир. Должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п.2 ст.161 ЖК РФ)
непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой;
управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ);
управление посредством Управляющей компании (УК).
Если решение о способе управления домом принято, то те, кто не участвовал в собрании или присутствовал, но проголосовал против принятого решения, обязаны будут подчиниться данному решению. То есть если собрание собственников решило отдать дом в управление какой-то Управляющей компании, то заключить договор с данной компанией об управлении домом обязаны будут все собственники квартир: и те, кто был «за», и те, кто хотел, к примеру, управлять своим жильем самостоятельно, и те, кто вовсе не явился на собрание или воздержался. Так что не игнорируйте собрание жильцов, в надежде, что его решение не повлияет на вашу дальнейшую жизнь. Идите, участвуйте и голосуйте, а то другие проголосуют за вас. и вы будете вынуждены расплачиваться за чужие решения.
Ищем место для сбора
Как вы уже поняли, двор или детская площадка рядом с вашим домом для этих целей вряд ли подойдет. Местом проведения собрания может стать актовый зал ближайшей школы или дома культуры.
Будьте готовы к тому, что придется заплатить за аренду помещения (для жильцов большого многоквартирного дома это будет не такая уж большая сумма), но только так вы сможете собраться, выслушать своих соседей и высказаться сами, а затем принять взвешенное решение - поскольку от него будет зависеть очень многое: будет ли в ваших квартирах и дальше холодно, а в подъездах грязно, или же в доме поселятся тепло и уют.
Сообщаем жильцам о месте и времени проведения собрания
Сообщение должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального найма) заказным письмом или вручено под расписку не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Как правило, эту миссию берут или должны взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Вместе с сообщением о месте и времени проведения собрания можно сразу же вручить и бюллетени для голосования. Если же вы решили сами отпечатать бюллетени для голосования, то внесите в них следующие графы:
сведения о лице, участвующем в голосовании:
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в данном многоквартирном доме. Это может быть номер свидетельства на право собственности, выданный регистрационной палатой, договор купли-продажи;
решение по каждому вопросу (их может быть сразу несколько) повестки собрания, выраженные формулировками «за", «против», «воздержался».
Все это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и постарается признать эти результаты недействительными (через суд). Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. У вас все будет задокументировано, и вы легко сможете отстоять принятое на собрании решение.
Подводим итоги голосования
Подсчет бюллетеней для голосования осуществляется представителями инициативной группы или членами выбранного на собрании собственников жилья президиума. В протоколе ведения собрания и протоколе голосования обязательно должна стоять дата проведения собрания, количество присутствующих, процентное соотношение присутствующих к общему числу собственников жилого дома и итоги проведенного голосования.
Собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовало 50% и более от числа всех собственников квартир вашего дома. Решение принимается исходя из большинства проголосовавших.
Запомните!
Наниматели квартир, то есть те, кто проживает в них на основании договора социального найма, не принимают участия в общем собрании собственников жилья. Их интересы на данном собрании представляет муниципалитет (администрация города, района, поселка и т.д.), который и является собственником определенного количества квартир в конкретном многоквартирном доме.
Это важно
Если в вашей доме 50% квартир и более (под этим так же подразумевается 50 и более процентов общей площади жилых помещений данного жилого дома; не приватизировано), то собственники приватизированных и купленных квартир вряд ли смогут решить, вопрос об управлении домом. За них это сделает муниципальная власть (администрация города, района и т.д.), поскольку именно у муниципалитета, как собственника неприватизированных квартир, всегда будет большинство голосов и они будут решать, кто именно станет управлять домом. Муниципалитет вряд ли будет голосовать за ТСЖ или непосредственное управление своей квартирой каждым собственником. Скорее всего это будет привлеченная муниципалитетом на конкурсной основе Управляющая компания (прежний ЖЭК или созданное на его основе акционерное общество).
Комментарий юриста
Рассмотрим пример: 45% собственников проголосовало за непосредственное управление. 30% - за ТСЖ, 20% - за УК и 5% - воздержалось.
Какую форму управления принять?
В данной ситуации я порекомендовал бы провести второй тур голосования и выбирать уже из двух форм, набравших большинство голосов: то есть между непосредственным управлением и ТСЖ. В этом случае выбирается та форма управления, которая получила большинство голосов. Например, за непосредственное управление проголосовало во время второго тура 53%, за ТСЖ - 40%, воздержалось - 7% от общего числа собравшихся. Короче, принимается только абсолютное большинство голосов: более 50% голосов от числа собравшихся, то есть 50+1 голос. При этом следует отметить, что под голосами подразумевается не конкретное количество людей, а квадратные метры общей жилой площади, которые данный собственник занимает. Например: за 1 голос принято 10 кв. м общей площади жилья (квартиры). Значит, собственник, имеющий квартиру площадью 73 кв. м(3-комн. кв-ру), будет иметь 7,3 голоса. Собственник 2-комн. кв. (общая площадь 55 кв. м) будет иметь 5,5 голоса, владелец I -комн. кв. (общая площадь 38 кв. м) будет иметь на общем собрании 3,8 голоса. Все это будет суммироваться и получится процент голосов собственников за ту или иную форму управления.