Расторжение договора управления в одностороннем порядке

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. 450-453). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

- управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;

- договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Получается, что любой договор управления может быть расторгнут заказчиком (собственниками помещений в МКД) без обращения в суд, если исполнитель (управляющая организация) не выполняет принятых на себя договорных обязательств. Каким же образом устанавливается факт невыполнения УК условий договора, достаточный для его расторжения в одностороннем порядке? Разумеется, здесь уместно вспомнить как минимум один документ — Правила эксплуатации жилфонда*(2), требования которого в части надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда распространяются на управляющие компании всех организационно-правовых форм. Так вот, если управляющая организация нарушает порядок содержания и ремонта дома в целом либо порядок осуществления отдельных процедур, обозначенных на уровне нормативно-правового акта, в частности, а также имеет соответствующие предписания об устранении выявленных нарушений со стороны государственной жилинспекции или уже привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, у собственников помещений, по мнению автора, есть повод усомниться в том, выполняет ли УК условия договора управления со всеми вытекающими последствиями. Доказывать в судебном порядке данный факт, чтобы реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора, собственники не должны. Следовательно, если на общем собрании будет принято решение о смене УК (по причине невыполнения ею условий договора), формально этого будет достаточно для легитимного расторжения договора в одностороннем порядке. Важно понимать, что УК не лишена возможности защиты своих прав и может оспорить решение собственников в судебном порядке. Если ситуация получит именно такое развитие, собственники помещений (их представители) будут обязаны подготовить доказательную базу по факту невыполнения УК условий договора управления, после чего суд решит, правомерно ли расторжение договора в одностороннем порядке в конкретном рассматриваемом случае.

Необходимо отметить, что до недавнего времени результаты рассмотрения большинства судебных споров*(3) относительно легитимности замены УК или выбора иного способа управления МКД (создания ТСЖ, например) сводились к изучению содержания протоколов и повестки общих собраний собственников помещений. Если эти документы не содержали сведений об обсуждении вопроса выполнения (невыполнения) УК своих договорных обязательств и вынесении конкретных решений на этот счет, действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора и смены управляющей организации (способа управления) признавались арбитрами не соответствующими положениям гражданского и жилищного законодательств. Изложенный подход к рассмотрению дел данной категории продиктован наличием соответствующей позиции Президиума ВАС, приведенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 (далее — Постановление N 1027/10). Напомним, что в этом судебном акте в рамках рассмотрения спора между двумя специализированными организациями о понуждении одной из них передать техническую документацию на жилой дом другой организации сформулированы следующие тезисы:

- системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;

- договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;

- применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 N А33-12247/2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 году между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

- по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;

в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

В 2008 году на общих собраниях собственников рассматриваемых домов (проведенных в форме заочного голосования) была выбрана новая УК. Бывшая УК была уведомлена об этом решении соответствующим письмом. Таким образом, в 2008 году новая УК приступила к управлению МКД, заключив с собственниками договоры управления, а бывшая — прекратила выполнять функции управляющего спорных МКД. Однако в 2010 году бывшая УК, обратившись в арбитражный суд, заявила, что от права управления этими домами она не отказывалась, а была незаконно отстранена на основании решений общих собраний собственников, проведенных с нарушением установленного порядка. Судьи всех трех инстанций поддержали бывшую УК и признали ее требования законными. В основу позиции судей были положены тезисы из Постановления N 1027/10, приведенные выше. Однако коллегия Президиума ВАС в этот раз посчитала нужным выработать новую позицию.

Ее суть заключается в том, что сам по себе односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит ни жилищному, ни гражданскому законодательству, а содержание п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Следует признать, что подобное прочтение обновленной нормы (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) можно назвать сенсационным. Чтобы читателям было понятно, чем различаются редакции данного пункта, приведем их дословно.

Прошлая редакция (Федеральный закон от 29.12.2006 N 251-ФЗ) Действующая редакция (Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Шрифтом выделена часть текста, которая и была добавлена Федеральным законом N 123-ФЗ в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Именно эта поправка согласно позиции Президиума ВАС дает основания полагать, что невыполнение условий договора управления, как и принятие собственниками решения о выборе другой управляющей организации или иного способа управления, является самостоятельным основанием для расторжения договора данного вида в одностороннем порядке. С этим сложно согласиться, поскольку прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ без подсказки суда не позволяет сделать столь смелый вывод.

Президиум ВАС также отметил: анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
Данная мысль имеет особую ценность в понимании взаимоотношений сторон договора управления, однако, вспоминая буквальное прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, все же создается ощущение расширительного толкования этой нормы арбитрами, которые в данном случае берут на себя функцию законотворца.

Кроме того, в контексте подобного толкования положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает закономерный вопрос: зачем в ст. 162 ЖК РФ все же остались действующими положения п. 8.1, устанавливающие особые правила изменения и расторжения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса? Не получается ли, что содержание данного пункта ущемляет жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом?