Ситуации с неправомочными действиями ТСЖ встречаются, к сожалению, очень часто. Одна из них связана с оформлением права собственности на объект недвижимости, расположенный в новостройке. Не все знают, когда именно начинается тот момент, когда жилец обязан начинать платить за пользование коммунальными услугами в таком доме.
С одной стороны, закон гласит о том, что собственник жилья обязан оплачивать коммунальные услуги с того момента, как поставил подпись на документах о праве собственности. С другой стороны, если в квартиру поселяется человек еще до того момента, как оформлены все документы, он не освобождается от обязанности оплачивать пользование электроэнергией, газом, водопроводом и прочими бытовыми удобствами, без которых жизнь просто невозможна.
Попробуем разобраться в данной спорной ситуации. Ни одним законом не запрещается эксплуатировать недвижимость, которая находится в доме, еще не сданном в эксплуатацию. То есть люди могут поселиться в квартире и пользоваться всеми коммунальными услугами: отоплением, водопроводом и электричеством. В некоторых домах, которые еще не введены официально в эксплуатацию, есть и охрана, и парковка, и сервисные службы, которые обслуживают помещения. Жильцы должны понимать, что осуществляется такое обслуживание дома не на бесплатных основаниях, а значит, оплата коммунальных услуг должна производиться с момента заселения людей в квартиру в новостройке. Обычно в договоре, который заключается между будущим собственником квартиры и застройщиком, предполагает этот пункт. В нем четко прописано, что как только собственник (пусть даже не оформленный официально), въезжает в квартиру, он оплачивает в полном объеме долю расходов на содержание дома-новостройки.
Закон об обязательных коммунальных платежах можно трактовать и по-другому. Например, некоторые застройщики, которые уже успели оформить дом в товариществе собственников жилья, требуют от будущих собственников оплаты коммунальных услуг. Люди фактически еще не живут в квартире и не успели оформить право собственности. В таком случае взимание коммунальных платежей считается не совсем правомерным. Подобные ситуации нередко приводят к судебным разбирательствам, в результате которых проигрывает застройщик.
Если же право собственности уже оформлено на квартиру в новостройке, но собственник так и не въехал в принадлежащее ему помещение, то вопрос об уплате коммунальных платежей регулируется договором между застройщиком и собственником. Застройщик вправе потребовать, чтобы собственник оплачивал те суммы, которые необходимы на техническое содержание дома, охранные и прочие услуги. При этом застройщик обязан предоставить пример расчета коммунальных платежей, чтобы обосновать взимаемые платежи. Это необходимо для того, чтобы собственник мог убедиться, что не несет лишних расходов, связанных со строительством или дооборудованием новостройки. Часто приходится сталкиваться с мошенническими действиями, когда собственники оплачивают коммунальные услуги в гораздо большем, чем полагается размере, а застройщик объясняет это тем, что содержание нового современного дома с дорогими коммуникациями требует больших расходов.
Перед тем, как вселиться в квартиру в новостройке и начать оплачивать коммунальные услуги, собственник имеет право убедиться в том, что объект прошел специальную техническую экспертизу. Это касается домов, не сданных в эксплуатацию, и необходимо для того, чтобы жильцы могли быть уверены в своей безопасности во время проживания в доме. Каждым собственником нового жилья подписывается акт приема-передачи жилого объекта, на основании которого тоже может приниматься решение о необходимости оплаты коммунальных услуг.
ТСЖ, в которое вступает дом-новостройка, не имеет права без оснований и каких-либо документов требовать от жильцов, въехавших в квартиры, оплаты коммунальных услуг. Так, момент оплаты должен начинаться в соответствии с договором на право собственности или с договором, заключенным с застройщиком.
Факт оплаты коммунальных услуг должен зависеть еще и от того, предоставляются ли данные услуги вообще. К примеру, водопровод может быть проведен к дому, но вода пока не открыта и не поступает в каждую квартиру. Отопление тоже пока не включено. В таком случае оплата должна производиться только по факту оказания коммунальных услуг. Собственник вправе потребовать от ТСЖ отчета о предоставлении тех услуг, в предоставлении которых он не может убедиться, например, о проведенной дезинфекции в подвальных помещениях.
Следует отметить и тот факт, что если в доме имеются нежилые помещения, то оплата сумм на их содержание производится собственниками жилья в соответствии с долевым участием.