Переселение из ветхого и аварийного жилья

Тот факт, что на территории РФ довольно существенная доля МКД давно выработала заложенные при их возведении ресурсы и должна подлежать сносу, уже не секрет. Это касается именно давно изживших себя построек, возведенных еще в старые советские времена.

С середины прошедшего века по всей стране активизировалось строительство огромнейшего числа жилищ, предназначенных для временного проживания в них. Созданные с этой целью панельные, шлакоблочные и деревянные бараки на протяжении не одного десятка лет служили домом большей части советских граждан, и сейчас эти когда-то «временные» постройки наполнены жильцами.

Процесс переселения жильцов (из числа владельцев и нанимателей) из жилья, признанного ветхим, в пригодное для постоянного проживания – ключевая задача, на выполнение которой направлена жилищная государственная реформа, с разработанными в этом направлениями государственными программами.

Как признать жилье ветхим

Жилье причисляется к категории «ветхого» в случае, если уровень износа его конструкций достигает таких показателей:

- свыше 70 процентов (если здания относятся к каменным, кирпичным либо полносборным);

- свыше 65 процентов (если речь идет о домах/мансардах, построенных из дерева, а также зданиях, строительство которых выполнено из иных материалов).

При оценке проблемы с ветхим жильем к важным моментам относится причисление жилья к категории «аварийных» и «непригодных для дальнейшего проживания». В соответствии с Правительственным постановлением под № 47, процедура отнесения жилья к ветхому и выведения такого жилья из основного жилищного фонда состоит из целого ряда этапов.

Владельцем жилья либо нанимателем передается отдельное заявления в адрес Управы, характеризующее текущее состояние конкретного объекта. Оно оценивается как достаточное основание, чтобы инициировать сбор межведомственной городской комиссии.

Кроме того, подаются копии, сделанные со свидетельств о проведении регистрации права на жилплощадь и прочих документов правоустанавливающего характера, планов помещений и технических паспортов. В качестве заявителя может выступать не только владелец, но и орган, уполномоченный государством на осуществление надзора и контроля.

Экспертами комиссии проводится оценка фактического износа конструктивов здания, шумового уровня, влажности, вибрации и освещенности, расположения объекта, электромагнитного фона. По результату проведения комплекса оценочных работ оформляется Акт обследования вместе с заключением (по три экземпляра), по которым помещение/жилье будет признано пригодным для дальнейшего в нем проживания или же напротив – непригодным для этой цели.

По рассмотрению заключения, подготовленного властными органами, должно быть принято решение, которым определяется участь жилья – будет оно снесено или же реконструировано. В адрес заявителя должно быть направлено по одному экземпляру распоряжения и заключения.

В случае несогласия заявителя с тем решением, которое было принято, его можно опротестовать в судебном порядке. До того, как направлять иск, следует иметь на руках заключение, подготовленное независимой технической экспертизой. Такого рода экспертиза может проводиться технической научно-исследовательской лабораторией или же судебно-строительной экспертной комиссией.

Если жилье официально было отнесено к ветхому и подлежащему сносу, его должны заменить равноценным. Тем гражданам, которые были поставлены на учет с целью улучшения условий их проживания, должна быть предоставлена жилплощадь в строго определенном порядке. Когда в составе семьи больше двух человек, на каждого приходится по 18 квадратов. Для одиноких жильцов выделяется 33 квадрата.

Порядок переселения из ветхого жилья

Чтобы жилье было официально отнесено к ветхому и было принято решение о дальнейшем переселении из него жильцов, должны создать межведомственную комиссию. Эти действия продиктованы утвержденным Правительственным постановлением под № 47 отдельным положением «О признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Чтобы обратиться в комиссию, установлен такой порядок: владелец/наниматель помещения подготавливает заявление с целью признания жилья непригодным для проживания в нем.

Вариантом «обращения» в комиссию считается оформление органом, уполномоченным на выполнение функции контроля и надзора за состоянием жилья, заключения, которым будет зафиксирован факт несоответствия жилплощади установленным законодательным нормам.

С заявлением в комиссию передается такая документация:

- подтверждающая наличие у заявителя права на конкретную жилплощадь (в копиях);

- проект о выполнении реконструкционных работ помещения (в случае, если помещение не относится к жилому, однако, его нужно признать таковым);

- акт проведения оценки жилья, который подготавливает экспертная организация;

- документы другого характера (по усмотрению заявителя).

Заявление подается лично, посредством направления почтовой корреспонденцией, с помощью портала Госуслуг или же через Многофункциональный центр.

С момента передачи документации и заявления для их рассмотрения, комиссией, с соблюдением тридцатидневного срока, выполняется проверка и решается вопрос по поводу необходимости осуществления дополнительной проверки жилплощади конкретного помещения или же дома.

Комиссией принимается одно из таких решений:

- помещение признается пригодным для дальнейшего в нем проживания;

- в помещении нужно выполнить капитальный ремонт;

- помещение нуждается в проведении перепланировки или реконструкции;

- жилье признается непригодным для проживания в нем, в связи с несоответствием законодательным нормам;

- жилплощадь признается аварийной и требующей сноса;

- жилплощадь признают аварийной и требующей выполнения реконструкционных работ.

Комиссия уполномочена принять решение и признать непригодность помещения для возможности проживания в нем с постановлением расселения жильцов. Основываясь на данном решении, исполнительным государственным органом оформляется распоряжение, где обозначается порядок проведения расселения.

Когда заявление направляется через почту или Госуслуги, тогда комиссия на протяжении пяти дней с даты, когда соответствующее решение было принято, отправляет его в адрес заявителя/наймодателя/государственного органа.

В каком порядке происходит переселение их ветхого жилья

Порядок, с соблюдением которого происходит выселение из ветхой жилплощади, напрямую зависит от принадлежности жилья к определенной категории. Это может быть жилье, принадлежащее к частному, муниципальному или государственному жилому фонду.

Выселяемые граждане имеют право на такие меры компенсации:

- обеспечение жилплощадью в соответствии с договором социального найма;

- обеспечение равноценной жилплощадью (в случае выселения владельца);

- оплата выкупной стоимости.

Обеспечение жильем на условиях договора социального найма

Предоставляемое на условиях договора социального найма жилое помещение должно быть представлено отдельной квартирой (комнатой) в фонде социального пользования.

Параметры жилья, предоставляемого в качестве замены, должны иметь полное соответствие установленным жилищным нормам, полагающимся каждой семье ко дню утверждения отдельного распоряжения, связанного с выселением. При этом площадь предоставляемого взамен жилья не должна быть меньше прошлой.

Предоставляться должна жилплощадь в чертах того же населенного пункта или же района, где было расположено прошлое жилье, кроме определенных, законодательно предусмотренных моментов.

Когда лица, дом которых планируется снести, против расторжения договора социального найма, у органов государственной власти есть право решения вопроса через суд. Такое решение определяет необходимость проведения выселения в принудительном порядке с обеспечением помещением в качестве замены.

Обеспечение равноценной жилплощадью

Предоставляя владельцу жилье, нужно учитывать факторы: величины общей площади и количества имеющихся комнат – они должны быть не меньшими, чем в жилье, занимаемом до этого.

Проплата выкупной цены

Положения статьи 32 ЖК РФ предусматривают, что выселяемому лицу вместо предоставления жилплощади может быть выдана выкупная цена.

Она состоит из рыночной цены жилья вместе с убытками, которые владелец понес по причине необходимости срочного переезда, процесс оформления правоустанавливающей документации на жилье, включая упущенную им выгоду.

Однако с владельцем можно заключить отдельное соглашение, на условиях которого вместо «изъятой» жилплощади передается другая, с включением ее стоимости в выкупную цену.

Конечно, если сумма не устроит владельца, он имеет право поднять данный вопрос на обсуждение в определенном властном органе. Когда же владелец откажется принимать и выкупную цену, тогда у органов есть право разрешения проблемной ситуации через суд.

Судебное решение будет обозначать именную ту выкупную цену, которая будет выплачиваться владельцу. Часто бывает, что в судебных спорах государство преднамеренно проводит занижение выкупной цены, а поскольку владельцу деться некуда, он вынужден принять подобные, явно не выгодные для него условия. Те же, кого подобное положение вещей не устраивает, направляются в суд.

К примеру, существуют дела, которые напрямую связаны с определением всех составляющих, формирующих итоговую выкупную цену. К примеру, когда дом располагается на участке, то в объем выкупной цены необходимо включить и цену такого земельного участка.

Ряд судов разделяют эту позицию, обосновывая это тем, что земельный участок должен быть неотъемлем от основного объекта – квартиры, следовательно, ее стоимость также должна быть включена в общий размер выкупной цены.

Важный момент: даже учитывая тот факт, что статьей 32 Жилищного кодекса РФ определяется процедура и возможные последствия изъятия жилплощади на муниципальные и государственные нужды, обозначенные здесь же положения могут распространяться также и на все случаи, связанные с необходимостью переселения лиц из жилья, подпадающего под категорию ветхого, однако, только при условии, что такое жилье находится во владении граждан, которые в нем проживают.