Не полагайтесь на дешевую рекламу
На общем собрании собственников жилья вашего дома было решено выбрать управляющую компанию (УК), которая возьмет на себя решение хозяйственных вопросов, касающихся предоставления коммунальных услуг, технического обслуживания, ремонта общего имущества и т.д.
Все просто. Сложность состоит лишь в выборе самой Управляющей компании. Естественно, любому собственнику захочется, чтобы компания оказывала качественные коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.
Доверяйте профессионалам
Выбирая Управляющую компанию, обратите внимание, имеет ли компания опыт по управлению жилищным фондом. Не лишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная компания.
Например. занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер (не улыбайтесь, от того, как обустроят ваш подъезд или детскую площадку, будет во многом зависить и ваше настроение, и настроение ваших детей). Хотя, возможно, выбранная вами компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению будет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны Управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.
Дешево - не значит хорошо
Если представители Управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам - есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.
Выбирайте компанию - долгожителя
Одним из главных критериев при выборе Управляющей компании, прежде всего, служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. В больших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, таких компаний уже достаточно много, а вот информации об их работе нет практически никакой. Если нет печатной информации о работе той или иной Управляющей компании (хотя крупная и сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), просто придите в офис той или иной УК и прямо просите: дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете, а затем не поленитесь пройтись по всем этим адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах. Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т.д.) реагируют на заявки жильцов, регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они вам ответят на главный вопрос, который вас волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг.
Сильная компания - значит материально оснащенная
Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой Управляющей компании. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личная машина руководителя да пара грузовых машин, толку от ее работы будет мало. На любую мало-мальски серьезную аварию в вашем доме специалисты фирмы вынуждены будут арендовать те же бойлеры для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы у кого-то. А это влетит в копеечку в первую очередь тем, кто коммунальные услуги оплачивает, то есть собственникам жилья. Старый разводной ключ в чемоданчике слесаря-сантехника - тоже пережиток прошлого. Сегодня хороший слесарь обвешан новейшими орудиями труда как новогодняя елка. Такой слесарь и унитаз отремонтирует по высшему разряду.
Проверьте уставной капитал
Сильная Управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода Уставной капитал, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. Поэтому вы имеете право поинтересоваться у представителя компании о размерах их Уставного капитала.
Заключаем договор
Наконец, компания выбрана. Теперь необходимо грамотно составить договор. Его Управляющая компания будет заключать с каждым собственником индивидуально, но условия договора, конечно же, будут общие для каждого конкретного дома (ст.162 Жилищного кодекса РФ),
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок и сроки внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (если иное не установлено самим договором управления многоквартирным домом). Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация должна представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если договором не установлены иные условия отчетности). Например, вы решите на общем собрании, что на первых порах неплохо бы получать отчет о работе вашей УК ежеквартально.
Договор подлежит обсуждению
Прежде чем подписывать договор, его условия лучше обсудить на общем собрании собственников жилья в присутствии представителей УК. Поскольку жильцам одного дома будет вполне достаточно, например, если лестничные площадки и тамбуры уборщица будет мыть 1 раз в 2 недели, а другим, более состоятельным, захочется, чтобы их подъезды мыли каждый день, да еще с использованием моющих средств. Естественно, оплата услуг в разных случаях будет разной. Кроме того, Управляющая компания на основании вашего с ней договора будет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, лифтовой службой города). То есть теперь Управляющая компания станет посредником между вами и этими структурами.
Тарифы на потребляемые услуги Управляющая компания изменять не имеет право (они утверждаются на местном уровне, в соответствии с установленными российским законодательством порядком и условиями), а вот за посредничество может потребовать плату (а может и не потребовать). Размер этой оплаты и нужно оговорить. Хотя, возможно, вам и не придется оговаривать скрупулезно каждую статью расходов. Просто Управляющая компания представит вам (собранию собственников) стандартный список оказываемых ею жилищно-коммунальных услуг и расценки на эти услуги.
Вы имеете право какие-то из них вычеркнуть, снизив тем самым размер ежемесячной квартплаты. Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, которые впоследствии могут сказаться на состоянии самого здания и коммунальных коммуникаций.
Особое внимание при составлении договора обратите на обязанности исполнителя, то есть Управляющей компании, и штрафные санкции, которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей.
Если зимой температура в квартире ниже показателей, установленных санитарными нормами и правилами, нелишним будет прописать в договоре механизм установления данного факта. Например, пропишите в договоре, кто (комиссия из скольких человек и в каком составе) должен замерять температуру в квартире. Или вопрос отсутствия горячей воды в вечернее время.
Обязанность же заказчика услуг, то есть ваша, по большому счету, сводится только к одному: своевременно вносить плату за эти услуги. Чтобы облегчить ваш диалог с выбранной вами УК, наши юристы составили примерный типовой договор с Управляющей компанией. Вы можете опираться на него, заключая свой договор с УК.