Рынок аренды квартир очень большой. Предложение о съеме однокомнатной квартиры за разумную цену обычно сразу находит отклик. Пока желающие снять по более-менее доступной цене жилье есть всегда, а значит арендодатель диктует свои правила.
Достаточно часто квартиры сдаются без договора, арендодатель и съемщик просто договариваются друг с другом. Но даже если вы снимаете квартиру у очаровательной девушки или премилой старушки, лучше всего заключить договор, так как в случае конфликта любые очарование и милость пропадают. Аренда жилья – сделка, которая требует составление регулирующего документа. Стоит заметить, что с точки зрения закона аренда жилого помещения физическим лицом является наймом. Арендуется же любое недвижимое имущество, кроме жилого. Также закон говорит об аренде, если квартира снимается юридическим лицом.
Итак, вы нашли квартиру своей мечты, которую сдают по приемлемой цене. Вы посмотрели и пришли в восторг и от квартиры, и от наймодателя, и даже от соседей. Вы уже оговорили сроки съема, размер оплаты за найм и прочие нюансы, которые пришли вам в голову. Надо ли еще что-либо делать? Да, необходимо заключить договор найма. В договоре должны быть обязательно следующие пункты:
предмет договора, то есть должно быть прописано, что вы снимаете квартиру по такому-то адресу, с такими-то характеристиками (обычно указывается площадь и количество комнат);
реквизиты сторон, то есть ваши фамилии, имена, отчества, а также паспортные данные и регистрация по месту жительства;
ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя на сдаваемую квартиру (это может быть свидетельство о регистрации права собственности, договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию и т. п.);
размер и порядок внесения арендной платы;
ответственность сторон;
срок сдачи жилья и порядок продления договора найма;
дата подписания документа.
Пункт об арендной плате является ключевым, так как волнует обе стороны. Вы заинтересованы в том, чтобы собственник не поднимал арендную ставку каждый месяц, наймодатель также надеется не иметь проблем с оплатой. Именно поэтому в договоре необходимо прописать арендную ставку, чаще всего ее указывают в валюте (доллары или евро) и добавляют фразу: «по курсу Центрального банка России на день оплаты». Но это указание на иностранную валюту – всего лишь личные предпочтения. Кроме этого, указывается срок оплаты, а также лицо, которое будет получать деньги. Обычно это владелец квартиры. Но возможны случаи, когда у квартиры есть несколько собственников, тогда необходимо указать лицо, которому надо передавать деньги. Достаточно часто собственник за деньгами приезжает на квартиру сам, предварительно договорившись с жильцами, иногда передача арендной платы происходит на нейтральной территории, но проще всего переводить деньги на счет. Как правило, арендная плата вносится за месяц вперед. Включает ли она оплату коммунальных платежей или нет – этот вопрос также решается индивидуально и прописывается в договоре.
В пункте об ответственности сторон прописывается ответственность и нанимателя, и наймодателя. Наниматель несет ответственность за своевременную оплату аренды и коммунальных платежей, здесь же сообщается о последствиях в случае просрочки: штрафах, неустойках и пенни. Кроме этого, он обязан обеспечить сохранность квартиры и поддерживать ее в хорошем состоянии. Необходимо обеспечивать сохранность не только помещения, но мебели, находящейся в квартире, а также сантехнического и электрического оборудования. За невыполнение этой обязанности, а проще сказать – за порчу этого имущества, обычно предусматриваются штрафы или даже досрочное расторжение договора аренды. Однако чаще всего берется залог – некая сумма денег, которая выплачивается вместе с первой арендой. Когда аренда квартиры прекращается, залог возвращается, но если имущество было повреждено, то из залога вычитается его стоимость. Если же вам попался совсем беспокойный собственник, то он может настоять на том, чтобы в договор включили обязанность нанимателя застраховать жилье. Однако это бывает редко. Обычно, для выполнения этого пункта договора, составляется перечень имущества собственника, которое находится в сдаваемой квартире, и за которое отвечает съемщик. Этот перечень оформляется как приложение к договору. Заинтересован в этом должен быть не только хозяин квартиры, но и съемщик, который страхует себя от необоснованных претензий.
Также наниматель по договору обязуется использовать жилое помещение только для проживания, в документе должны быть указаны все лица, которые будут проживать в квартире совместно. Наниматель не может сдать жилое помещение в субаренду. И он не должен нарушать покой соседей.
Кроме всего перечисленного, собственник может письменно обязать вас исполнять и другие требования, которые представляются ему важными. Например, поливать цветы и ухаживать за ними, или не заводить домашних животных. Безусловно, лучше сразу и письменно оговорить свои требования, чем потом в спорах доказывать, что каждый из вас подразумевал, но не сказал.
Наймодатель также имеет обязанности, правда, их число значительно меньше. Во-первых, он обязан предоставить помещение, пригодное для проживания; во-вторых, он отвечает за оказание коммунальных услуг, необходимых для проживания; и, в-третьих, за его счет осуществляется капитальный ремонт жилья и ремонт общего имущества дома, в котором находится сдаваемая квартира. Если хозяин квартиры не выполняет своих обязанностей, то съемщик имеет право требовать снижение арендной платы или же совсем не платить аренду до тех пор, пока помещение не станет пригодным для проживания.
Срок сдачи жилья и порядок продления договора найма также необходимо письменно оговорить в документе. В договоре необходимо указать срок сдачи, если этого не сделать, то по закону договор будет считаться заключенным на пять лет, а это не всегда удобно собственнику. Чаще всего договора заключают на год, а потом просто продлевают. Лишь по годовому, так называемому краткосрочному договору, закон позволяет выселить неплательщика за двукратную просрочку платежа. В других случаях закон фактически позволяет жить полгода в чужой квартире и ничего не платить.
Обычно съемщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке предварительно предупредив собственника, согласие которого не требуется. За какой срок до расторжения необходимо предупреждать, указывается в договоре. Наймодатель же расторгнуть договор раньше срока без согласия проживающих может лишь через суд. И для этого расторжения требуются веские основания, предусмотренные законом: невнесение арендной платы в зависимости от срока найма; использование квартиры не по назначению; систематическое нарушение прав и интересов соседей; разрушение или порча жилого имущества. Для того, чтобы продлить договор найма собственник квартиры, за три месяца до истечения срока, должен предложить заключить новый договор на тех или иных условиях. Если наймодатель не хочет продлевать договор, то он также обязан сообщить об этом решении. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления договора, то по закону считается, что договор продлился на тот же срок и на тех же условиях.
Предусмотрев все условия сдачи и найма квартиры, документ необходимо подписать. Именно с даты подписи договор вступает в силу. Его даже не обязательно регистрировать, необходимо лишь, чтобы было две копии, каждая из которых хранится у одной из сторон сделки.